ירון אברהם: גורם בכיר: מדובר בצעד זמני של כשבוע עד השלמת הקמת מרכזי החלוקה, שרובם יהיו בדרום הרצועה בשליטה ביטחונית של צה"ל ושיתופעלו על-ידי חברות אמריקניות אזרחיות.
המילה פריסייל כבר איבדה את המשמעות שלה איך תזהו עסקאות נדל׳׳ן אמיתיות
כיצד ישפיעו התקנות החדשות של בנק ישראל על מחירי הנדל׳׳ן, איך בונים אסטרטגיית יציאה בהשקעת נדל׳׳ן ואיך עושים צעדים נכונים לפני שנכנסים להשקעות בנדל׳׳ן - לייב מיוחד עם היזם דביר דימרי וקהילת "יותר נדל"ן משכל" >>
דביר דמרי צילום: יח"צ
בעידן שבו כמעט כל עסקה ממותגת כ"פריסייל" וכל דירה מוגדרת כ"הזדמנות", המונח Pre-sale כבר כמעט איבד ממשמעותו.
"הדרך היחידה לבדוק אם עסקה באמת שווה משהו היא להבין את הסיפור שמאחוריה ואת הנתונים בשטח," מסביר דביר דימרי, יזם נדל׳׳ן, בעלים של קרנות השקעה ומוביל את קהילת ׳יותר נדל׳׳ן משכל׳.
לא כל הצעה נוצצת מצביעה על עסקה חכמה, בסוף השקעה טובה זה לא טריק שיווקי - זו החלטה מבוססת נתונים שמגובה בנתוני צמיחה אמיתיים ועם סיפור מגובש.
אם ניקח כדוגמא את שכונת אפיקי נחל באופקים 7,500 יחידות דיור, מחלף תחבורתי שמקצר את המרחק לבאר שבע לעשר דקות בלבד, תשתיות מתקדמות, המון יזמים שבונים - ולא מעט יחידות דיור שנמכרו במסגרת הגרלות במחיר למשתכן.
״פוטנציאל הצמיחה של האזור הוא מדהים אבל האם כל דירה שם תעשה עליית ערך משמעותית״? שואל דימרי
מה יקרה בעוד חמש שנים כשלשוק המקומי ישפכו מאות דירות ותחל תחרות קשה בחיפוש אחר שוכרים, וקונים? במקרה כזה למשל הדירות המיוחדות, הגדולות, דירות הגן והפנטהואזים ישארו מחוץ למשחק ויעשו עליית ערך אמיתית.
"ראינו את זה קורה בכרמי גת, בעיר היין באשקלון, בחריש ובעוד מקומות בהם הקימו שכונות חדשות מהיסוד. כשהבסיס התכנוני חזק – המחירים נוטים לזנק בתוך כמה שנים והדירות המיוחדות נשארות מבוקשות יותר והערך שלהם מזנק משמעותית."
לשאלה הזו אני קורא ׳אסטרטגיית יציאה׳
לתכנן מראש, לא רק איך אני נכנס להשקעה במקום חזק, עם פוטנציאל אמיתי, אלא מה התכנית שלי לעוד חמש שנים… ואיך אני מוודא שההשקעה שלי בשוק כל כך מוצף תהיה אטרקטיבית יותר ולא אתקע עם דירה ומשכנתא שצריך לשלם כל חודש.
בנוסף, התקנות החדשות של בנק ישראל צפויות להקשות בקרוב על קבלת הלוואות קבלן. מסלולי מימון מקלים כמו 10/90 — שאפשרו לרוכשים להביא הון עצמי מינימלי ברכישה, צפויים להיעלם בהדרגה והמשמעות היא שרוכשים יצטרכו להביא הרבה יותר כסף מהבית, מהלך שיתכן ויגרום לעליית מחירים טבעית בשוק מצד אחד ומאידך להזדמנויות נדל׳׳ן ולעסקאות מעולות למי שמצליח לזהות אותם בזמן.
להרשמה ללייב איך מזהים עסקאות נדל׳׳ן אמיתיות עם דביר דימרי>>>
דימרי מזהיר מפני גישה לא אחראית לעסקאות נדל"ן: "הזדמנויות תמיד אפשר למצוא. אבל עסקה אמיתית דורשת גם יכולת להשלים אותה. ראינו מקרים רבים שבהם אנשים נכנסו לעסקאות שגדולות עליהם, בלי יכולת להשלים את העסקה בסוף ונשארו תקועים עם נכסים שהם לא מסוגלים לממן."
אחת הטעויות הנפוצות היא המחשבה שניתן למכור את הדירה לפני השלמתה ולהימנע מהשלמת העסקה. בפועל, תיקון חוק המכר מחייב כל מוכר להנפיק ערבות בנקאית לרוכש החדש – מה שהופך את המהלך לכמעט בלתי אפשרי. מי שנכנס לעסקה ש'גדולה עליו' ולא יכול להשלים את התשלומים, עלול למצוא את עצמו מול שוקת שבורה.
למשפרי דיור שמאסו בדירות קטנות באזורי הביקוש ולמשקיעים שמחפשים את "באר שבע של לפני עשור" ויש להם הון עצמי מספק אני מציע לבדוק את הדירות המיוחדות ממשיך דימרי ואומר, וכמובן "אם לא מבינים – לא נכנסים". גם עסקה שנראית מצוינת על הנייר מחייבת בדיקה מעמיקה. לכן ההמלצה שלי היא ללמוד, להבין מה עומד מאחורי הקלעים של כל הצעה ואיפה הקאצ׳.
לסיכום אומר דימרי: אני מאמין ש׳אסטרטגיה קודמת לטקטיקה׳ ולפני שנכנסים לעסקת נדל׳׳ן ולא משנה איפה צריכים ללמוד, להבין איך לנתח את האזור, את היבטי המיסוי ואת אסטרטגיית היציאה כי רק כך עושים נדל׳׳ן בשכל.
להרשמה ללייב הקרוב עם דביר דימרי, יום ראשון, כ׳ אייר ב20:30 בזום לחצו כאן>>>
