כמה עולה לגור ברחוב של נתניהו? העסקה החריגה בלב שכונת רחביה

ברחוב עזה 30, בלב שכונת רחביה היוקרתית בירושלים, בוצעה לאחרונה עסקת נדל"ן נדירה: דירה מרווחת בשטח של 177 מ"ר נמכרה תמורת 9.3 מיליון שקל. העסקה בוצעה ברמת "גמר מעטפת" בלבד - כלומר, קירות ותקרות בטון חשופים לחלוטין.

רחביה נחשבת מאז ומתמיד לאחת השכונות המבוקשות והיוקרתיות ביותר בבירה. היא נהנית ממיקום מרכזי, ובשנים האחרונות עלתה לכותרות בתדירות גבוהה עקב ההפגנות הסוערות נגד ראש הממשלה. מעון ראש הממשלה, הממוקם בפינת הרחובות בלפור ועזה, נמצא במרחק של כ-250 מטרים בלבד מהנכס שנמכר, מציאות שהופכת את חיי התושבים בסמיכות אליו למורכבים ולא פשוטים.

מבחינה היסטורית, קרקעות השכונה היו בבעלות הכנסייה היוונית-אורתודוקסית עד לתחילת המאה הקודמת. לאחר שהכנסייה פשטה את הרגל, רכשו קק"ל וחברת "הכשרת היישוב" את השטחים. מתכנני השכונה הראשונים – האדריכלים המובילים ריכרד קאופמן, דב קוצ'ינסקי ואליעזר ילין – הגו חזון של שכונת גנים ירוקה. תכנון זה הפך את רחביה לשכונה הירושלמית ה"קלאסית" בעיני רבים, ומאפשר לה לשמור על פופולריות וביקושי שיא גם כיום.

מחירי הדירות בשכונה נעים כיום סביב ממוצע של כ-60 אלף שקל למ"ר. בעוד שדירות ישנות נמכרות בכ-50 אלף שקל למ"ר, דירות חדשות – שהוקמו לרוב במסגרת תוכניות השימור המחמירות באזור – נושקות לרף של 70 אלף שקל למ"ר ומעלה.

על פי הדיווח בגלובס, הבניין המדובר הוקם במחצית השנייה של שנות ה-60, על סמך היתר בנייה שהונפק בתחילת 1965. המבנה הוקם על חלקה בת 710 מ"ר, ובמקור היה בן שתי קומות וקומה שלישית חלקית, מעל קומת קרקע מעורבת של מסחר ומגורים.

מבחינה קניינית, זכויות הבנייה על הגג היו שייכות לדירה בקומה העליונה. לפני מספר שנים רכשו מספר שותפים את הדירה הזו, ויזמו פרויקט מקיף של שיפוץ, הרחבת הבניין ותוספת מעלית. לפני כשלוש שנים התקבל היתר להוספת חמש דירות חדשות בשתי קומות נוספות: שתי דירות דופלקס המשתרעות על קומות 3 ו-4, ודירה בשטח 177 מ"ר הממוקמת בקומה השלישית ביניהן – היא הדירה שנמכרה כעת.

המתווך נחי פריז, שביצע את העסקה, מספר כי דירות הדופלקס בפרויקט עדיין מוצעות למכירה ומחירן נע סביב 12–13 מיליון שקל.

עו"ד אוריה שוחט, שייצג את הרוכשים בעסקה, מספר: "הדירה נרכשה על ידי תושבי חוץ המתעתדים לעלות בקרוב לארץ. הם ידעו להעריך את הפרויקט הייחודי, אשר משלב במסגרת התב"ע החלה על האזור בין אופייה ההיסטורי של שכונה שנוסדה לפני 100 שנה, לבין הצורך המודרני לחדש את המרחב ולעבות אותו ביחידות דיור נוספות".

מה שמייחד את העסקה הזו, מעבר לשטח החריג של הנכס המהווה מצרך נדיר ברחביה הוותיקה, הוא מצב הדירה שנמכרה כאמור כ"מעטפת" עם קירות עירומים. לפי עו"ד שוחט, הרוכשים מתכוונים לשכור באופן פרטי שירותי אדריכל וקבלן כדי לתכנן ולהשלים את בניית פנים הדירה מאפס.

בשל כך, אף שהעסקה משקפת מחיר ראשוני של כ-53 אלף שקל למ"ר, בפועל יאלצו הרוכשים להשקיע עוד למעלה ממיליון שקלים להשלמת המבנה. השקעה זו תביא את שווי הדירה לרמה של 10.5–11 מיליון שקל (כ-60 אלף שקל למ"ר ואף יותר). עם זאת, עו"ד שוחט מציין כי לדירה אין הצמדות קלאסיות כמו מחסן או חניה פרטית – נתון שעשוי לגרוע מעט משוויה הסופי בשוק.

מנגד, ייתכן שמתכונת העסקה, שבה הרוכשים מבצעים את עבודות הגמר והתכנון בעצמם, תאפשר להם לחסוך מאות אלפי שקלים – הכל תלוי כמובן ברמת הגימור ובחומרים שיבחרו להשקיע בנכס.

המתווך נחי פריז מעריך כי בכוונת הרוכשים להשקיע כ-1.2 מיליון שקל נוספים בהשלמת הבנייה, ומדגיש: "המחיר סביר מאוד ביחס לשוק. רחביה היא כמו כיכר המדינה בתל אביב; מדובר באזור מבוקש מאוד עם רמות מחיר גבוהות, שמגיעות בקלות ל-70 אלף שקל למ"ר בדירות חדשות".

ביחס למיקום הבניין ברחוב עזה, במרחק של כרבע קילומטר בלבד ממעון ראש הממשלה, מרגיע פריז ומסביר כי אין לכך השפעה שלילית על איכות החיים בנכס הספציפי: "אין שום בעיית נגישות לבניין. הוא ממוקם בצומת עם רחוב רד"ק, וההפגנות או החסימות המשטרתיות פשוט אינן מגיעות לסביבה הזו".